Suomen kiinteistösijoitusmarkkina tuoreen tulokkaan silmin

Noin puolitoista vuotta sitten siirryin 20-vuotisen osakemeklariurani jälkeen listattujen osakkeiden maailmasta vaihtoehtoisten sijoitusten, tarkemmin sanottuna listaamattomien kiinteistösijoitusten pariin.

Päivittäisessä työssäni kansainvälisten instituutiosijoittajien kanssa on paljon samoja elementtejä kuin aiemminkin, mutta uusi epälikvidimpi omaisuusluokka on antanut myös uusia näkökulmia sijoittamiseen. Seuraavassa tarkastelen Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita omaisuusluokkavertailun ja markkinoiden rakenteen näkökulmasta.

Kiinteistösijoitukset osana kokonaisallokaatiota

Kiinteistösijoitusten pariin siirryttyäni olen kiinnittänyt aiempaa enemmän huomiota omaisuusluokan houkuttelevaan riski-tuotto-suhteeseen. Osakemarkkinoiden poikkeuksellisen pitkä noususykli on jo kiihdyttänyt arvailuja seuraavan reaalitalouden taantuman ajankohdasta. Vuoden 2018 viimeisellä neljänneksellä saimmekin esimakua osakemarkkinoiden valmiudesta dramaattiseen kurssireaktioon, mikäli globaaleissa kasvunäkymissä tai geopoliittisissa riskeissä tapahtuu käänne huonompaan. Toisaalta kroonisesti matala korkotaso on tehnyt korkosijoitusten tuotto-odotuksista heikkoja tai jopa negatiivisia.

Tätä taustaa vasten Suomen kiinteistömarkkinoiden viime vuoden kokonaistuotto näyttäytyy houkuttelevana: kaikkien kiinteistösektorien keskimääräinen kokonaistuotto vuonna 2018 oli 6,6 %, josta vuokratuottoa 5,3 %-yksikköä ja kiinteistöjen arvonnousua 1,3 %-yksikköä (Lähde: KTI). Vähittäiskaupan rakennemuutos on laskenut kauppakeskuskiinteistöjen kokonaistuottoja, mutta muissa sektoreissa päästiin edellä mainittua keskituottoa korkeampiin tuottolukuihin.

Oma kaupallisiin kiinteistöihin monipuolisesti sijoittava Trevian Suomi Kiinteistöt I-rahastomme tuotti viime vuonna kulujen jälkeen 9,0%. Ei olekaan ihme, että instituutiosijoittajien lisäksi kiinteistösijoituksista on tullut luonteva osa myös monen yksityissijoittajan kokonaisallokaatiota.

Kiinteistösijoitukset voivat tasapainottaa salkkua talouden laskusuhdanteissa

Tätä kirjoittaessani osakeindeksit Yhdysvalloissa saavuttavat uusia kaikkien aikojen ennätystasoja, mutta vaaran merkkejäkin on helppo löytää, mikäli niitä haluaa nähdä. Ensinnäkin, alkuvuodesta 2019 Yhdysvaltain korkokäyrä on jo muutamaan otteeseen kääntynyt negatiiviseksi, eli pitkien valtionlainojen korot ovat laskeneet lyhyemmän maturiteetin lainakorkojen alle. Käänteinen korkokäyrä on 1960-luvulta lähtien ollut erittäin luotettava tulevan taantuman ennustaja. Nähtäväksi jää, onko ilmiö tällä kertaa seurauksiltaan erilainen (This time it’s different?).

Toiseksi, osakeindeksien lisäksi myös velan määrä kansainvälisessä taloudessa lyö vanhoja ennätyksiä. Pankkien kansainvälinen kattojärjestö IIF varoitti tammikuussa maailmantalouden velkamäärän kasvaneen lähelle edellistä ennätystä, 318 %:iin globaalista BKT:sta viime vuoden kolmannella vuosineljänneksellä. Myös kansainvälinen valuuttarahasto IMF on huolissaan ennätyksellisestä velan määrästä korkotason mahdollisesti noustessa. Voidaankin perustellusti esittää kysymys, kuinka kestävällä pohjalla poikkeuksellisen matalassa korkoympäristössä ennennäkemättömällä velan määrällä rahoitetut varallisuushinnat ovat.

Millaisia sitten ovat kiinteistösijoitusten riskit? Omaisuusluokkana kiinteistötkään eivät luonnollisesti ole immuuneja talouden shokeille, mutta historia on osoittanut niiden reagoivan talouden laskusuhdanteisiin huomattavan maltillisesti sekä eritahtisesti muihin omaisuusluokkiin verrattuna. Käytännössä taloudelliset taantumat ovatkin todennäköisemmin johtaneet transaktiovolyymien kuin kiinteistöjen hintojen romahdukseen, poikkeuksena jotkin rajusti ylikuumentuneet kiinteistömarkkinat.

Kiinteistökauppa Suomessa jatkuu vilkkaana

Finanssikriisiä seuranneiden hiljaisten vuosien jälkeen Suomen kiinteistösijoitusmarkkina on ollut viime vuosina erittäin aktiivinen. Vuoden 2017 transaktiovolyymissä näkyy piikkinä Blackstonen 3,8 miljardin euron Sponda-ostos, mutta myös vuoden 2018 volyymi säilyi ennätyskorkealla tasolla.

 

Kiinteistösijoitusmarkkina Suomessa on myös kansainvälistynyt voimakkaasti. Viime vuonna ulkomaiset sijoittajat vastasivat kahdesta kolmasosasta tehdyistä kaupoista. Toistaiseksi kansainvälinen raha on keskittynyt voimallisesti Helsinkiin, mutta merkkejä ulkomaisten sijoitusten kohdistumisesta maakuntien kasvukeskuksiin parempien tuottojen toivossa on alkanut näkyä.

 

Kiinteistösijoitusmarkkinan rakenne muutoksen kourissa

Kiinteistöihin voi sijoittaa kolmella vaihtoehtoisella tavalla: suoraan (ostamalla fyysisiä kiinteistöjä), epäsuorasti ostamalla pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeita, tai epäsuorasti listaamattomien instrumenttien kuten kiinteistösijoitusrahastojen kautta.

 

Suomen kiinteistösijoitusmarkkinan rakennetta tarkemmin tutkiessa näkyy selvästi, että perinteisten kotimaisten instituutiosijoittajien sijoitusten määrä on tällä vuosikymmenellä pysynyt jotakuinkin muuttumattomana, niiden keskittyessä lisäsijoituksiin ja hajautukseen maamme rajojen ulkopuolella. Sen sijaan kansainvälisten instituutiosijoittajien ja kiinteistörahastojen sijoitukset ovat yli tuplaantuneet. Listattujen sijoitusvaihtoehtojen vähetessä erityisesti avoimet kiinteistörahastot ovat kasvaneet voimakkaasti viime vuosina.

Pörssilistattujen vaihtoehtojen suhteen valikoima Suomessa on niukka Blackstonen ostettua Spondan ja Kildaren ostettua Technopoliksen. Kun vielä Cityconin pääomistajalla on hallussaan 48,6% osakekannasta ja toiseksi suurimmalla omistajalla 15,0% (maaliskuun lopun 2019 tilanne), on listattujen kaupallisten kiinteistöjen valikoima Helsingin pörssissä lievästi sanottuna aneeminen. Suomen suurimman asuntosijoitusyhtiön Kojamon pörssilistautuminen loppuvuodesta 2018 auttoi kuitenkin kasvattamaan ylläolevan kuvan tummansinistä palkkia.

Kijoittaja KTMJussipekka Aumolla on yli 20 vuoden kokemus kansainvälisiltä sijoitusmarkkinoilta. Trevian Rahastot AIFM:ssä hän vastaa rahaston varainkeruusta ja markkinoinnista kansainvälisille instituutiosijoittajille.